От квартиры до склада: какие преимущества дает инвестору покупка ЗПИФ недвижимости?
Что такое ЗПИФ недвижимости и как в них инвестировать, рассказал Дмитрий Варганов, исполнительный директор УК «Альфа-Капитал» в Воронеже.
Стабильность и минимальные риски всегда делали недвижимость весьма привлекательной для инвестора. Как изменился спрос на этот актив за последнее время?
Последние десятилетия на фондовом рынке кризисы случаются с завидной регулярностью, поэтому неудивительно, что инвесторы стремятся отыскать тихую гавань, чтобы пережить сложные времена. Один из таких вариантов — инвестиции в недвижимость, которые мало коррелируют с происходящими на фондовом рынке событиями. В итоге за последние годы доля альтернативных инвестиций (включая бумаги фондов недвижимости — REITs) на глобальном рынке в портфелях частных состоятельных клиентов выросла до 30‑35 % (по данным ежегодного обзора швейцарского банка UBS — Global Family Office Report 2024). В России доля недвижимости у розничных инвесторов, по оценке аналитиков УК «Альфа-Капитал», составляет 10‑15 %, а у состоятельных — до 25‑30 %.
При этом высокой популярностью в России стали пользоваться закрытые розничные фонды недвижимости – инструмент коллективных инвестиций, который позволяет инвестировать в проекты, связанные со строительством и эксплуатацией объектов. Согласно данным Банка России, только во втором квартале 2024 года чистый приток в ЗПИФы увеличился до 378,6 млрд рублей. Всего, по последним данным, пайщиками ЗПИФов являлись более 259 тыс. частных инвесторов.
Чем обусловлен такой интерес инвесторов к ЗПИФам недвижимости?
Причин множество, в том числе это связано с тем, что инструмент дает возможность даже с небольшим капиталом инвестировать средства в самые разные сегменты рынка.
Например, в последнее время начали активно формироваться фонды, инвестирующие в складскую недвижимость. Их инвестиционная стратегия, как правило, основана на получении дохода от сдачи в долгосрочную аренду складских комплексов. Это один из наиболее динамично развивающихся сегментов рынка, поскольку дефицит новых складских комплексов способствует бурному строительству.
Другим актуальным направлением являются фонды, инвестирующие в промышленные парки (light industrial). Этот сегмент рынка недвижимости также бурно развивается в Москве и Подмосковье: только за 5 последних лет объем промышленных парков, по данным исследования компаний Parametr, IBC Real Estate и «Альфа-Капитал», вырос в 15 раз.
К новым направлениям относятся девелоперские фонды для розничных инвесторов. Они создаются как ответ на ужесточение кредитно-денежной политики и фактически позволяют инвесторам принимать участие в капитале уникальных девелоперских проектов через инструменты коллективных инвестиций.
Перспективно выглядит сегмент инвестиций в жилую недвижимость, а также в недвижимость в регионах, которые развиваются за счет туризма и промышленного сектора.
Кто управляет закрытым фондом недвижимости?
Здесь кроется еще одно преимущество этого инструмента. В ЗПИФе недвижимости деньги пайщиков находятся под присмотром профессиональных управляющих, которые разбираются в тенденциях рынка, имеют возможность оценить перспективы и риски сделки. Кроме того, в фонде недвижимости операционную деятельность по управлению имуществом осуществляет управляющая компания, а фонды недвижимости получают чистый денежный поток, который генерируют объекты.
Это значит, что инструмент подходит и для неквалифицированных инвесторов?
Да, ЗПИФы подходят для непрофессионалов, у которых нет времени или опыта, чтобы правильно оценить все плюсы и минусы покупки того или иного объекта. Тем более если речь идет не о покупке крупных объектов, а об использовании недвижимости для диверсификации инвестиционного портфеля.
Почему использование ЗПИФа может быть более эффективным, чем владение объектом недвижимости напрямую?
Фонд позволяет реинвестировать весь полученный доход в покупку новых объектов, а также использовать опцию отложенной уплаты налога на прибыль. Поэтому в последние годы на рынке инвестиций активно развивается такое направление, как персональные фонды.
С точки зрения инфраструктуры риски здесь минимальные, потому что за деятельностью УК следит регулятор, а ключевые действия, которые совершает компания, согласовываются со спецдепозитарием. Поэтому УК не может приобрести в фонд на деньги инвесторов какой‑то объект, а потом просто продать его и «позабыть» про своих пайщиков.
И все‑таки: есть ли риски?
Риски в инвестициях есть всегда: о них не нужно забывать. Если говорить про особенности ЗПИФов недвижимости, то здесь можно упомянуть низкую ликвидность таких инструментов: безусловно, паи ряда фондов выводятся на биржу, но большинство фондов не дает возможность досрочно погасить паи. Так или иначе, инвестору стоит во всем многообразии вариантов внимательно подойти к выбору управляющей компании.
ЗПИФ недвижимости — инструмент, который дает возможность даже с небольшим капиталом инвестировать средства в самые разные сегменты рынка
Фото предоставлено пресс-службой УК «Альфа-Капитал»
