Новые размеры налога на недвижимость

Ведь 2015 год, а налоговые уведомления мы получаем за прошлый год, был последним годом, когда этот налог начислялся на ее инвентаризационную стоимость. Это стоимость, которая определялась расчетным путем на основании табличных данных органов БТИ и никогда не соответствовала рыночной стоимости этих объектов. Поэтому и ставка налога на недвижимость была весьма щадящей и нас особо не напрягала.

В последнее время государство, заботясь о пополнении трещащих по швам бюджетов всех уровней, и, видимо, переживая, что граждане еще не до конца прочувствовали экономический кризис, решило устранить эту недоработку.

Теперь муниципалитетам, а налог на имущество граждан – это местный налог, разрешили исчислять его не с инвентаризационной, а с кадастровой стоимости нашей недвижимости.

В Воронежской области переход на новую систему определения налоговой базы произошел с 01.01.2016 г., но заметим его мы только в конце следующего года, когда получим налоговые уведомления за текущий год. И вот тогда всех ожидает очень неприятный сюрприз, так как суммы полученных нами счетов увеличатся в среднем в 10 – 20 раз!!!

Связано это с тем, что наши власти устанавливая кадастровую стоимость каждого объекта недвижимости, руководствовались заключениями неких неведомых нам оценщиков, которые на основании муниципального заказа (следует отметить, что процесс их привлечения и работы был мягко говоря очень  непрозрачным) определяли их рыночную стоимость, которой и должна соответствовать кадастровая стоимость объектов.

Однако, эти оценщики не учитывали конкретных характеристик каждого оцениваемого объекта – они руководствовались средними показателями – район города, тип помещения, средняя стоимость квадратного метра и т. п.) В связи с этим, стоимость квадратного метра в «хрущевке», расположенной в Березовой роще и в элитной квартире в Петровском Пассаже или Солнечном Олимпе, определена ими примерно в одинаковой сумме.

Поэтому, произведенная ими оценка, принятая за основу при определении кадастровой стоимости, отличается от реальной стоимости наших объектов с погрешностью, «плюс – минус километр», так как отражает «среднюю температуру по больнице», не говоря уже о том, что вызывает большое сомнение объективность оценщиков, нанятых муниципалитетами и оценивающих при этом налоговую базу, позволяющую этим муниципалитетам пополнять свою казну.

Однако, согласны вы, или нет с той оценкой, которую произвели без вашего ведома и участия оценщики совместно с чиновниками, вы будете обязаны заплатить налоги с вашей недвижимости, начисленные на эту стоимость под угрозой весьма строгой ответственности. А размер их, с учетом указанной стоимости, весьма значителен.

Так в г. Воронеже, Решением нашей городской Думы № 52-IVот 26.11.2015 г. установлено, что ставка налога является прогрессивной и  колеблется от 0,1 % кадастровой стоимости, которая взимается за жилые помещения стоимостью до 3 млн. руб., или гаражи и хозяйственные постройки  площадью до 50 кв. м. стоимостью до 0,5 млн. руб. и до 2 % кадастровой стоимости  за нежилые помещения, расположенные в административных или торговых центрах.

Не сложно подсчитать, что с торгового помещения, оцененного в 10 млн. руб., а это при нынешних методиках оценки – магазинчик в Центральном районе Воронежа, площадью около 100 кв. м.,  его собственник заплатит 200 тыс. руб.

Поэтому совершенно очевидно, что, в первую очередь новый порядок налогообложения ударит по самым оберегаемым, со слов наших высших руководителей гражданам – малым и средним предпринимателям.

Крупный бизнес давно владеет своей недвижимостью либо через организации, которые данный налог не платят, а оплачивают налог на имущество, исчисляемый, исходя из его балансовой стоимости, либо через офшоры, которые налоги платят в тропических государствах. Да и простым гражданам, инвестирующим средства не в наши самые надежные банки, а в недвижимость, точно не поздоровится. Пока не ясна детально практика применения нового законодательства, но есть версия, что стоимость однородных объектов, принадлежащих одному гражданину, будет суммироваться с увеличением налоговой ставки.

Для того, чтобы точно узнать, какой налог с вашей недвижимости вы заплатите уже в следующем году, можете либо заказать в Кадастровой палате кадастровые выписки на ваши объекты, либо посмотреть ее на сайте Росреестра и сопоставить ее с налоговыми ставками. По каждому муниципальному поселению налоговые ставки установлены решениями соответствующих муниципальных советов, найти которые, даже для профессионального юриста – тот еще квест.

Поэтому, уважаемые граждане, либо избавляйтесь от недвижимости, не забыв при этом заплатить налог на доходы, так как налоговый вычет вы вряд ли получите, либо платите драконовские налоги, а если не сможете – государство обратит взыскание на вашу недвижимость, если она не является вашим единственным жильем.

Правда, есть еще один путь, который невозможно реализовать без профессионалов – снижение кадастровой стоимости вашей недвижимости.

В двух словах, он состоит в оспаривании результатов оценки вашего объекта в суде, а для индивидуальных предпринимателей – в оспаривании ее сначала в специальной межведомственной комиссии при Росреестре, а затем в суде.

Сразу хочу отметить, что он требует привлечения квалифицированных оценщиков и юристов, а также определенных средств.

Так как сначала необходимо получить заключение оценщика о реальной стоимости вашего объекта, затем заключение Саморегулируемой организации, в которую входит оценщик, о том, что заключение оценщика соответствует стандартам оценки, затем обратиться в суд (а такие заявления у нас рассматривает только Воронежский областной суд по первой инстанции). Для предпринимателей есть еще один этап – обращение в межведомственную комиссию. В ходе разбирательства приготовиться к проведению судебной экспертизы о стоимости объекта и качестве заключения оценщика И, если все эти процедуры у вас пройдут успешно, – вы сможете снизить кадастровую стоимость вашего объекта, а значит и размер налога.

Только это снижение произойдет только, начиная с года, в котором будет вынесено решение суда (межведомственной комиссии). Соответственно, если вы в 2017 озаботитесь размером вашего налога и получите такое решение, то сниженный налог вы сможете начать платить только с 2018 г. При этом действовать сниженная судом кадастровая стоимость будет только до следующей переоценки, которая проводится раз в 4 года. А дальше – мочало – начинай сначала.

Так что у нас все, как всегда, для человека. Правда, хотелось бы посмотреть на этого человека. А вы, граждане, инвестируйте в недвижимость. Она скоро должна подешеветь.